再建築不可物件や売れない物件、中古住宅の相談はリライトにお任せください

　みなさん、こんにちは。
代表の田中です。

　今回のブログ記事は、先日、自己研鑽のために
参加したセミナーの内容について。

　とても勉強になり、いい内容だったため、
掲載させていただきます。


　上記のとおり、1日みっちりの
セミナーでした。

　内容が膨大だったため、
要点だけ。

【ポイント】
■借地借家は日本・韓国・台湾だけ
　※土地と建物は別個のものという考え方
■欧米諸国は土地と建物は一体という考え
　※日本の借地借家は世界では通用しない

《借地・借家トラブル》
■「訴訟事件」が権利の確定と事件（何年もかかる）に対して、
　借地権などの「非訟事件」は権利の保全
　「非訟事件」をする場合・・・地主さんより各種承諾の取得ができない場合
　　※借地権の条件変更、増改築、賃借権の譲渡・転貸、建物競売に
　　　 おける賃借権の譲渡、契約更新後の再築等
■非訟事件」のメリット・・・
　　①時間が短い　約6～9ヶ月
　　②訴訟費用も通常の半分
　　③裁判では弁護士・不動産鑑定士・有識者らの意見聴取が
　　　義務付けられているため、客観的に判断してもらえる
■建物の増改築のトラブル
　　実際の判例では「増改築承諾料」の支払いを命じる
　　※増改築承諾料の目安：更地価格の3～5％前後が多い
　　　ただし、増改築の程度や残存期間、地代の額が考慮されます
　　　なお、昭和63年～平成22年までの東京地裁で最も低いもので
　　　更地価格の2％前後、最も高いもので更地価格の7％前後
　　→契約書に増改築禁止の特約がなければ、原則自由に増改築が
　　　 できる。しかし実務面では特約がなくても、その後のトラブルを
　　　 避けるためにも地主さんの承諾を求めることが望ましい。
■賃借権の譲渡及び転貸
　譲渡承諾料は譲渡する借地権価格の10％前後が一般的
　借地借家法の借地は、「建物の所有を目的」とするものに適用される
　→これが認められない時は民法の規定が適用させる
　　 期間：20年
　　 賃貸借の期間の定めのないとき、土地は1年前、建物は3ヶ月前、
　　 動産は1日前の予告により、いつでも解除できる。
　　 賃貸借期間の定めがあるとき、借主は契約に定められている時期に
　　 よって変換する必要がある。
■契約更新のトラブル
　借地：更新料は原則として契約で特約がないかぎり、更新に際して
　　　　　借地人に更新料の請求はできない
　　　　　→地主さんの承諾が得られないとき、特に裁判という手段に訴え
　　　　　　 なくても借地人は借地法の「法定更新」という保護のもと、借地権を
　　　　　　 失わない
　　　　　　 ※更新後の期間中に建物が朽廃すると、借地権は
　　　　　　　　消滅してしまう。建替えや売却時に地主さんの許可を
　　　　　　　　得られない等の不都合が生じる
　　　　　　　　→地主さんの許可が得られないと、住宅ローンの利用が
　　　　　　　　　 できなくなります＝大幅な価値の下落
　借家：賃貸住宅の「更新料」の規定は、あまりに高額すぎたり、
　　　　　更新期間が短すぎ頻繁に更新料は発生する等の事情が
　　　　　ない限り、有効
■借家の立退き・明渡しトラブル
　最近では、「立退き料」の支払いも正当事由の一要素

《簡単な流れ》
明治29年　　　民法制定
明治42年　　　建物保護に関する法律の制定
　　　　　　※建物登記を目的とする地上権または賃借権は、その土地上の
　　　　　　　 建物を登記することによって第三者に対抗力を持つ
大正10年　　　借地法、借家法の制定
　　　　　　※残存期間、借地権の消滅、建物買取請求権等
　　　　　　※1年未満の契約は期間のない契約とみなす
　　　　　　※解約予告時期を6ヵ月前とする
　　　　　　※賃貸人の同意を得て借家人が建物に造作したものに
　　　　　　　 ついては賃貸人に対して造作買取請求ができる
昭和16年　　借地法・借家法の改正
　　　　　　※地主さん、家主さんが契約更新を拒絶するときは、
　　　　　　　 正当事由が必要に
昭和21年　　地代家賃統制令
　　　　　　※賃料は、勅令で規定する統制額以下とされた
昭和41年　　借地法、借家法の改正
　　　　　　※地主の承諾が得られないときは、裁判所がかわって
　　　　　　　 承諾・許可をすること
平成4年　　借地借家法の制定
　　　　　　※普通借地権・定期借地権の規定がつくられた
　　　　　　※地主さん、家主さんにも有利な点も盛り込まれた

《地代》
　東京23区の平均地代は平成19年をさかいに下落傾向
　※これは固定資産税の税額の同行と同じ
　借地人からすると固定資産税が下がっているので地代も
　下げてほしいという要望が実現したかたち
　→最近の地代は、固定資産税の4.25倍（住宅地）、3.81倍（商業地）
　　※昔の地代は固定資産税の2～3倍前後だった
　逆に言うと・・・
　貸し宅地（底地）を所有する利回りは平成24年で住宅地が0.79％、
　商業地が1.37％
　→所有していても利回りがよくないうえに、相続税評価額が高い

《借地権の整理パターン》
■借地権と貸し宅地（底地）の交換
■貸し宅地（底地）のみの売却（借地人へ、第三者へ、物納）
　※物納対策
　　 ①境界確定・地積更正登記が必要（相続発生後では間に合わない）
　　 ②物納は貸し宅地（底地）を最も高い金額で処分（売却）する方法
　　 ③物納は譲渡所得税がかからない
　　 ④物納は借地人にもメリットがある
　　　　（国は底地を第三者に売らない、各種承諾料が明確、極めて事務的）
　　　　※相続発生後一定期間を過ぎたら物納不可に
■借地権の売却（地主さんへ、第三者へ）
　※不備な借地契約は整備が必要＝借地権の商品化
■共同で第三者に売却（所有権として）
■貸し宅地（底地）と借地を第三者との等価交換により事業化
　 ※資金が不要なうえ、要件を満たせば税制優遇も利用可

《借地権のメリット》
■土地は借地権のため、かなり割安
■立地の良い場所が取得できる
■住宅ローンも利用できる
■土地の取得税・登録免許税がかからない
　※イニシャルコストが安い

　他にもたくさんためになる内容が。
ただ、今回はここまで。
　わかないことやお聞きしたいことがございましたら、
お気軽に当社までご相談ください。