ご相談事例

土地市街化調整区域の建物が建てられない土地を買取って欲しい。

ご相談者:大手銀行系不動産会社
神奈川県横浜市西区

 当社のお客様で市街化調整区域の農地の売却で困っている方が
おります。
 何とか処分してあげたいと思っているのですが、御社にて買取って
もらえないか?

状況

市街化調整区域の建物が建てられない土地を買取って欲しい。 状況
【所在】神奈川県横浜市鶴見区獅子ヶ谷3丁目
・相談者の建物の一部が弊社所有地に越境している
・市街化調整区域の農地のため、所有権移転には
 農地法の許可が必要
・市街化調整区域のため、建物の建築ができず
 流通性が乏しい
・管理が行き届いておらず、樹木等で近隣居住者に
 迷惑をかけている

解決策

1. 関係者と協議をし、農地法の許可の取得

 相談物件は、地目が「畑」と農地のため、売買及び賃貸の
際には農地法の許可が必要。
 また、市街化調整区域の場合、農地のままでは基本的に
買主が農業従事者または農業法人でないと所有権移転(売買)が
できない。
 そのため、関係者と協議をし、農地法の許可を取得。
結構大変な作業でしたが、無事に農地法の許可取得に成功。

2. 現地の整備

 長年放置されたままの荒地を当社にて草刈りをし、樹木を剪定。
近隣居住者にも迷惑がかからない状態にし、現地も砂利を敷き整備。
 農地法の許可にもとづき、現地を雑種地にしました。
 現地を雑種地に変更後、登記地目を「畑」から「雑種地」に
地目変更登記を実施。
 地目変更登記も受理、完了し、農地法の適用外にすることが
でき、当社に所有権移転登記を行いました。

3. 隣接地への土地の一部贈与

 当社 取得後、速やかに近隣居住者にご挨拶まわり実施。
その際に隣接地の方より「前の所有者の方よりうちの建物が
おたくの土地に越境していると聞きました。越境を解消したい
ので、一部を譲って欲しい」旨のお話をいただきました。
 不動産会社の中には「有償にて売却」という会社が多いかも
しれませんが、当社はお隣さんに弊社 所有地の一部を分筆し、
今後も末永く当社とお付き合いいただきたいという想いより
「無償にて贈与」させていただきました。
 これでお隣さんの越境問題も解決です。

担当者からの一言

 今回の案件は、市街化調整区域の農地の売買という
難易度の高い案件でしたが、関係者のお力添えのもと、
無事に完結することができました。
 
 売主様の「市街化調整区域の建物の建築ができない煩わしい
農地を手放したい」、お隣さんの「越境問題を早期に解決したい」、
近隣住民の「放置された荒地をきれいにしてほしい」等の
要望を全てクリアにし、事業を終えることができました。

 まさにWIN WINの関係。
 いろいろ大変な部分もありましたが、全てが勉強となり
いい経験をさせていただきました。
  
 業務の中でたくさんの「ありがとう」をいただきました。
とても私の心に響きました。

 今回は、土地家屋調査士の先生、司法書士の先生、建築士の先生、
工務店さん、解体業者さん、不動産会社さんとのコラボレーション
でした。
 関係者のみなさん、本当にありがとうございました!

 難易度の高い案件は、やりがいがあります!