戸建実家の建物だけを購入したいのですが、どうしたらいいのか教えてほしい！（横浜市緑区）
| ご相談者： | H.S様（ユーザー様） 神奈川県横浜市緑区 |
私の実家は、土地を父が単独で所有し、建物を妹の離婚した夫が単独で所有しています。今はいいかもしれませんが、今後何かあった場合に大きな問題に発展する可能性があるため、今のうちに妹の離婚した夫から建物だけを購入しておきたいのですが、どうしたらいいのでしょうか。
状況
・建物を新築した時の借入れの残高が相当金額ある
※土地にも担保（抵当権が設定されていた）
・建物だけの売買の場合の金額の妥当性と税務上の問題点を把握する必要がある
・既存借入れの残高の関係で住宅ローンの利用ができないと組立てができない
※今回の特殊案件で住宅ローンが利用できるかどうかがポイントとなる
解決策
1. お客様との面談・物件調査・査定
まずはお客様と面談をし、状況・意向をヒアリングしました。
次に物件の調査をし、法令上の制限や権利関係を入念に調査。
そして、査定書の作成。
ここでの査定書は、金融機関に提出する可能性があったため、
取引事例比較法・原価法の2つの査定書を作成しました。
もちろん、無料査定です。
2. 金融機関に融資条件のヒアリング
今回の案件では前述のとおり、「建物だけの売買」で金融機関の融資が利用できるかどうかがポイントになります。
金融機関にヒアリングした結果、お客様の妹さんと離婚した旦那さんが戸籍上籍をいれたままの状態であったため、「親族間売買」というかたちになってしまい、ほとんどの金融機関より「案件の性質上取扱いできない」と回答をいただきました。
※金融機関の親族間売買の捉え方
債務の肩代わりのため、消極的のなってしまう
その中でもノンバンクは融資利用ができそうでしたが、金利が高かったため、継続して「金利が低く建物だけの売買でも融資利用できる金融機関」を探しました。
さらに当社独自のネットワークを駆使した結果、最終的にある金融機関よりとても好条件での融資の事前承認をいただくことができました。
金利優遇もあり、特殊案件にもかかわらず適用利率は0.9％以下という低金利でした。
3. 税制面の確認・契約
今回の親族間売買については、売買代金を決定しても、税制面でその金額で売買して本当に大丈夫かどうかがポイントなります。
つまりは、税務署からは「低額譲渡」や「高額譲渡」ではないかと指摘される可能性があります。
買主様は住宅ローン控除の適用ができるか、売主様は居住用の3,000万円の特別控除の適用があるか等です。
そのため、事前に当社の顧問税理士に確認をし、私自身、税務署に確認をし、お客様にも直接税務署に確認をしていただき、ご契約を締結いただくことができました。
担当者からの一言
今回の案件、ポイントは「親族間売買時の価格の妥当性」と
「建物だけの売買で住宅ローンを組む」ことができるかどうかでした。
お引渡し後、金融機関の担当者からも「相当難易度の高い案件でした。
担当が田中さん以外なら受けられなかった。お客様も田中さんと繋がれた
ことが幸運でしたね。」と最高の誉め言葉をいただくことができました。
当社では様々な案件に対しての「ノウハウ」があります！
「不動産に関しての困った」は当社にご相談ください。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
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