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土地所有している建物の建築ができない土地(38㎡)をどうすればよいか悩んでいます。

ご相談者:不動産会社 様
神奈川県横浜市港北区

 今まで駐輪場として使用していましたが、収益性がなく、土地も38㎡しかありません。
 そのため、売却をしたいのですが、土地が道路条件に問題があり、建物の建築ができません。どのようにすればよいのかわからないので、相談にのってください。

状況

所有している建物の建築ができない土地(38㎡)をどうすればよいか悩んでいます。 状況
【所在】神奈川県横浜市神奈川区桐畑
・前面道路が建築基準法上の道路ではなく、接道していない
 ことになっている。
・土地面積が38㎡と狭く、活用方法が限定されてしまう。
・隣が4mほど高いく、土留めが対象不動産に越境している。

解決策

1. 近隣所有者及び行政と道路についての協議

 まずは土地の測量を行い、道路でない通路部分の幅員・延長の確認をし、特例として建替えできるようにするための条件を行政と協議。
 近隣所有者の方にも「道路として認められることのメリット」(資産価値の増加)をご理解いただき、作業に着手しました。

2.  各書類の作成・取得

 前面道路を「建築基準法上の道路に認定」するために近隣所有者様より各種書類の取得及び道路の整備(アスファルト敷きに)をしました。
※この時、近隣所有様より私道部分の無償通行・無償掘削の承諾書、隣接地の土留め所有者より
 越境物将来是正の合意書も同様に取得

3. 道路認定後、建築確認の取得、売却

 道路整備・認定後に行政に建築確認を申請し、無事に受理していただくことができました。
 車は入らない土地でしたが、駅近という立地を考慮し、ニーズの多い間取りで明るく開放感のあるデザイナー住宅を新築。
 その間取り・デザインが功を奏し、売却に成功しました。

担当者からの一言

 道路関係の調整で長期間を要しましたが、最終的に無事に「再建築不可物件の再生・売却」をすることができました。
 土地面積が40㎡未満の場合、金融機関の担保評価がかなり厳しく(低く)なってしまうので注意が必要です。
 そして、今回の道路認定がされたことにより、ご協力いただいた近隣所有者の方も将来は建物の建て替えが可能となり、みんながWIN WINとなることができました。
 
 こういった建物の建築ができない不動産(再建築不可物件)は遊休不動産となってしまっていることが多々あります。ですが、何らかの方法により有効活用できる場合もあります。
 まずは不動産についてのお困りのことがございましたら、お気軽に当社までご相談ください。

 今回ご協力いただいた皆様、本当にありがとうございました。