再建築不可物件や売れない物件、中古住宅の相談はリライトにお任せください

　みなさん、こんばんは。
株式会社リライト　代表の田中です。

　今回は、直近の不動産市況の変化について。
今日は朝から予定てんこ盛りの一日でした。

午前中は横浜市神奈川区某所で、土地所有者の方との打ち合わせ。
今回の土地、なかなか一筋縄ではいきません。
現地は、まるで「滑り台」のような傾斜地。
しかも市街化区域内にある農地で、さらに生産緑地に指定されています。
今回は相続対策の一環として、この土地を売却する方向で動いています。
 

生産緑地を解除した後に待っている現実

売却に向けては、生産緑地解除に関する手続きを進め、農地法第5条の届出などを経て宅地等として流通できる状態にしていく必要があります。
ただ、ここで大きな問題が…。
生産緑地を解除して農地としての税制上の扱いが変わると、固定資産税等の負担が一気に増える可能性があります。
今回試算しているケースでは、翌年以降の固定資産税等が年間約200万円になる可能性があることが判明。
これはちょっと想定外…。
売却まで時間をかけ過ぎれば、それだけ所有者様の負担も大きくなってしまいます。
だからこそ、

「解除してから売却活動を始めればいい」ではなく、解除後の税負担や売却期間まで逆算して動かなければならない。

難しい不動産ほど、出口から逆算した準備が大切だと改めて感じます。
想定外のことも起きていますが、一つひとつ問題を整理しながら、引き続きゴールである売却に向かって進めていきます。
 

午後は横須賀市の「底地」の売却打ち合わせ

　午前中の打ち合わせを終えて会社に戻り、しばらく事務作業。
そして午後は横浜市金沢区六浦へ。
こちらでは、神奈川県横須賀市にある底地の売却について打ち合わせをしました。
もともとは借地人さんから「手放したい」というご相談をいただいていた案件です。
ただし、こちらも簡単な不動産ではありません。
崖地であることに加え、車の乗り入れができず、さらにバス便エリア。
借地権だけを売却しようとしても、買主が見つかるかどうか分からない。
一方、底地だけを売却するにしても、購入する方はかなり限定されます。

そこで今回は、借地権と底地を別々に考えるのではなく、「底借同時売買」として組み立てることにしました。
借地権と底地を同時に売却し、完全所有権として次の買主へ引き継ぐ方法です。

難しい不動産は、そのまま市場に出せばいいとは限りません。
どういう権利関係にして、誰に、どのような商品として売るのか。
そこを考えることも私たち不動産会社の仕事だと思っています。
これから本格的に売却活動に入っていきます。

「調整」の兆し不動産市場にも

　そして最近、不動産市場そのものにも少し変化を感じています。
直近のマーケットデータを見ると、首都圏の中古マンションでは成約単価が73か月ぶりに前年同月比でマイナス。
売出価格・在庫価格と実際の成約価格との差も拡大し、高額物件を中心に在庫が増加しています。
さらに首都圏の土地についても、成約件数が22か月ぶりに前年を下回りました。

一方で戸建市場は比較的堅調ですから、不動産市場全体が一斉に下落しているという話ではありません。

ただ、これまでのような一方向の上昇相場から、物件によって売れ行きに大きな差が出る「調整・選別の局面」に入りつつあるように感じます。

不動産投資についても投資意欲そのものは高い一方、市場への警戒感も見られるという調査結果が出ています。

つまり、

「買いたい人はいる。でも、何でも、いくらでも買うわけではない」

ということ。

こういう市場になればなるほど、今日打ち合わせをしたような傾斜地、生産緑地、借地・底地、車が入らない土地などは、単純に「売りに出す」だけでは難しくなります。

価格設定だけでなく、権利関係や売却方法そのものを工夫して、買主が購入を検討できる形まで商品化することが重要になります。
 

夜は「子安の丘みんなの家」のミーティング

　そして夜は、ボランティア活動「子安の丘みんなの家」のミーティングへ。
先月の活動で気づいたことや改善したいこと、今後予定しているイベントなどについてメンバーで打ち合わせ。
不動産の仕事とは全く違いますが、こちらも地域の皆さんと一緒に一つひとつ積み重ねていく大切な活動です。
午前中は傾斜地＋生産緑地。
午後は崖地＋借地・底地。
夜はボランティア活動。
今日も予定てんこ盛りの一日でした。（笑）

不動産市場が変化しているからこそ、ただ売りに出すだけではなく、「どうすれば売れるのか」を考え、売れる形をつくることがますます大切になる。

難しい不動産ほど知恵を絞る。

明日も一つひとつ、ゴールに向かって進めていきたいと思います。