みなさん、こんばんは。
株式会社リライト　代表の田中です。

　今回は、契約不適合責任について。
今日は朝から金融機関へ行き、新たな土地仕入れ資金の借入れに伴う金銭消費貸借契約を締結しました。

金融機関から融資を受けられるということは、会社として信用していただいている証でもあります。

当社は全国の再建築不可物件や借地、底地、市街化調整区域、山林、農地、空き家など、一般的な不動産会社では取り扱いが難しい不動産を数多く扱っています。

だからこそ、この信用に感謝しながら、これからも一つひとつの案件に真剣に取り組んでいきたいと思います。
 

午後は地主様との重要な打ち合わせ

午後からは横浜市金沢区で、横須賀市にある借地案件について地主様と打ち合わせを行いました。

今回の打ち合わせで特に時間をかけたテーマが、

「契約不適合責任を免責できるのか」

という点です。

実は、この内容を正しく理解していない不動産会社は意外と少なくありません。

売主様にとって、

「いくらで売れるか」

ももちろん重要ですが、

「売った後に責任を負わないで済むのか」

という点も同じくらい大切なのです。

---

「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」は何が違う？

以前は、不動産売買では「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という制度がありました。

令和2年（2020年）の民法改正により、この制度は「契約不適合責任」へと変わりました。

これについて説明すると…

昔（瑕疵担保責任）

例えば中古住宅を買った後に、

「床下がシロアリだらけだった」

というような、

隠れた欠陥（瑕疵）

について売主が責任を負う制度でした。

つまり、

「見えなかった欠陥」

がポイントでした。

---

今（契約不適合責任）

現在はもっと範囲が広くなっています。

例えば、

・土地の面積が契約より少なかった
・建物が雨漏りしていた
・境界が違っていた
・建物が契約内容と違っていた

など、

契約内容と違えば責任が発生する可能性があります。

つまり、

「契約書どおりではない」

ということがポイントになっています。

---

契約不適合責任があると売主にはどんなリスクがある？

契約不適合責任を負う場合、

買主は売主に対して次のような請求ができます。

• 修理してほしい（追完請求）
• 売買代金を下げてほしい（代金減額請求）
• 損害賠償を請求する
• 契約を解除する（一定の場合）

例えば売却後に、

「雨漏りが見つかったので修理費を負担してください。」

と言われれば、数十万円から数百万円の負担になることもあります。

場合によっては、

「契約そのものを解除したい」

という話になるケースもあります。

だからこそ、売主様にとって契約不適合責任は非常に重要なのです。

---

「契約不適合責任は免責」と書けば大丈夫？

実はそうとは限りません。

ここで関係してくるのが消費者契約法です。

---

消費者契約法とは？

消費者契約法とは、

消費者が一方的に不利な契約を結ばされないように守る法律

です。

例えば、

不動産会社や継続的・反復的に不動産を売買している人が売主で、一般の方が買主の場合、

売主が「事業者」、買主が「消費者」と評価されることがあります。

このような消費者契約では、消費者の利益を一方的に害する条項は無効となる場合があります。

そのため、契約書に

「契約不適合責任は一切負いません。」

と書いても、その免責条項が有効とは限りません。

つまり、

「契約書に書いてあるから絶対安心」というわけではないのです。

---

個人でも「事業者」と判断されることがある

「私は個人だから大丈夫ですよね？」

と聞かれることがあります。

しかし、必ずしもそうとは言えません。

例えば、

• 不動産売買を継続的・反復的に行っている
• 事業として土地を販売している
• 実質的に不動産業として活動している

といった事情がある場合には、個人であっても消費者契約法上の「事業者」と判断される可能性があります。

その場合、一般的な契約不適合責任免責条項では十分なリスク回避にならないケースも考えられます。

そのため、今回の地主様との打ち合わせでも、

「どのような契約内容にすれば売主様のリスクを最小限にできるか」

という点を重点的に協議しました。

---

不動産は売って終わりではありません

私は日頃から全国の再建築不可物件、借地、借地権、底地、市街化調整区域、山林、農地、空き家など、多くの難しい不動産の売却に携わっています。

その中で感じるのは、

本当に大切なのは「高く売ること」だけではない

ということです。

売却後に思わぬトラブルが発生すれば、売主様にとって大きな精神的・経済的負担となってしまいます。

だからこそ、契約書の内容や法律の適用関係まで十分に確認し、売主様に安心していただける売却を実現することが、私たち不動産会社の役割だと考えています。

---

最後に

不動産売買は、価格だけでなく契約内容も非常に重要です。

特に、契約不適合責任や消費者契約法は、知らないまま契約してしまうと後から大きな問題につながることがあります。

当社　株式会社リライトでは、単に不動産を売却するだけではなく、売却後のリスクまで見据えたご提案を心掛けています。


実家処分や不動産相続、空き家、1円不動産、1円物件、0円物件、借地、借地権、底地などでお悩みの方は、契約内容も含めて一緒に最善の方法を考えます。