土地「国にも返せなかった農地」が再び畑へ ～静岡市葵区の耕作放棄地を売却・再生した解決事例～
| ご相談者： | M.N 様（ホームページからのお問い合わせ） 群馬県高崎市 |
「もう、この農地を手放す方法はないのでしょうか…。」
今回ご相談いただいたのは、群馬県にお住まいのお客様でした。
相続によって静岡市葵区にある農地を取得されたものの、ご自宅から遠く離れているため管理に行くことができず、土地は年々荒れ、耕作放棄地となってしまいました。
所有しているだけでも固定資産税や草刈り費用がかかり、毎年20万円以上の維持費が発生する状況。
「何とか手放したい」と考え、相続土地国庫帰属制度の利用も検討されましたが、一部第三者の通行権があると指摘され、制度を利用することができませんでした。
その後、以前隣接する戸建を売却した際の不動産会社をはじめ、複数の不動産会社へ相談されたそうです。
しかし返ってきた答えは、
「農地は扱えません。」
「売却は難しいですね。」
「申し訳ありません。」
というものばかり。
「このまま一生持ち続けるしかないのか…。」
そんな不安を抱えた中で、当社ホームページをご覧になり、ご相談くださいました。
状況
現地を調査すると、この土地には一般的な不動産会社が敬遠する理由が数多くありました。
・静岡市葵区下にある市街化調整区域
・農振農用地（農地以外への転用が極めて困難）
・土砂災害警戒区域
・浸水想定区域
・敷地内には古い石碑が残置
・一部第三者の通行に関する問題
・耕作放棄地
・売主様は遠方在住
さらに、農地（農振農用地）であるため誰でも購入できるわけではありません。
農地法の要件を満たした農家や農業法人など、農業委員会から認められた方しか購入できない土地でした。
そのため住宅用地のような販売方法は通用せず、一般市場では非常に売却が難しい物件でした。
しかし、私はこう考えました。
「住宅として価値がなくても、農地として必要とする人は必ずいる。」
売れない土地ではなく、「必要としている人に届いていない土地」なのではないかと。
解決策
まずは売却活動を開始。
状況を踏まえ、売出価格は1円としました。
販売開始直後は予想以上に多くのお問い合わせをいただきましたが、購入希望者のほとんどが農地法上の要件を満たさず、売買には至りませんでした…。
それでも諦めることなく販売活動を継続。
約4か月後、本気で農業をしたいという購入希望者とのご縁が生まれました。
ところが、ここでも新たな課題が。
農業委員会からは、
「遠隔地に住んでいる方が、本当に継続して耕作できるのか。」
「また耕作放棄地になってしまうのではないか。」
という懸念から、すぐに農地法第3条許可を出すことは難しいとの見解でした。
そこで当社では売却を急がず、まずは売主様と購入希望者との間で農地賃貸借契約を締結することをご提案。
契約書は当社で作成し、賃貸契約のための農地法の許可を取得し、購入希望者には実際に農地を耕作していただくことになりました。
約6か月間。
購入希望者は草木に覆われていた土地を丁寧に整備し、実際に作物を育て続けました。
その姿勢が農業委員会にも認められ、ついに農地法第3条許可を取得。
無事に売買契約・引渡しまで完了することができました。
現在では、以前の耕作放棄地とは見違えるほど立派な畑へと生まれ変わっています。
また、耕作が再開されたことで、固定資産税も農地本来の水準へ戻りました。
売主様は長年の負担から解放され、買主様は夢だった自分の畑を持つことができた、双方にとって喜ばしい取引となりました。
担当者からの一言
今回の案件は、「売れない農地」ではありませんでした。 正確には、「一般的な方法では売れない農地」だったのです。 国にも引き取ってもらえず、不動産会社にも断られ続けた土地。 しかし、「どうすれば売れるか」「どうすれば農地法の許可を得られるか」を考え続けた結果、売主様、買主様、農業委員会、そして当社が一丸となって解決することができました。 私はいつも、 「売れない不動産はない。」 そう考えています。 もちろん簡単に売れるという意味ではありません。 その不動産の特性を理解し、必要としている人を探し、時には行政とも協力しながら、一つひとつ問題を解決していくことが大切です。 また、不動産は所有者だけの問題ではありません。 耕作放棄地や空き家が増えれば、防犯や景観、防災など地域全体にも影響を与えます。 今回、荒れた土地が再び畑として活用されるようになったことは、売主様や買主様だけでなく、地域にとっても大きな意味があったと思います。 株式会社リライトでは、再建築不可物件、市街化調整区域、農地、山林、借地、底地など、一般的な不動産会社では取り扱いが難しい案件にも積極的に取り組んでいます。 「売れない」「どうしたらいいか分からない」 そんな不動産でお困りの方は、一人で悩まず、お気軽にご相談ください。
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