土地「誰も買えない」と言われた再建築不可物件…。問題解決し、建築可能な土地へ再生した事例（横浜市）
| ご相談者： | 大手不動産仲介会社 横浜市 |
ある日、大手不動産仲介会社の担当者様より、当社に一本のお電話をいただきました。
「現在販売している土地なのですが、問題が多すぎて一般のお客様に売れません…。リライトさんで買い取ってもらえないでしょうか？」
その言葉から、案件の難しさが伝わってきました。
場所は、横浜市某所の起伏が激しい住宅街。
駅からバス便の立地でした。
現地には草木が生い茂り、奥には老朽化した廃墟が2棟。
雑草に覆われ、建物の全体像すら見えづらい状態でした。
しかも問題はそれだけではありません。
・筆界未定地
・前面私道持分なし
・路地状部分の一部共有
・住宅ローン利用困難
・越境問題あり
・建築基準法上、建替えや新築が難しい状態
という、まさに“問題のオンパレード”。
大手不動産仲介会社でも一般の買主様を見つけることができず、行き場を失っていた不動産でした。
状況
実際に現地を確認した時、正直「これはかなり泥臭い案件になるな…」と思いました。
現場は草木が生い茂り、足元も悪く、建物は崩れかけている。
境界も曖昧。
道路の扱いも複雑。
普通の不動産売買のように、ただ販売活動をすれば終わる案件ではありませんでした。
ですが、その一方で、
「ここまで問題があるからこそ、きちんと整理できれば不動産は生き返る」
そんな想いも湧いてきました。
そして最終的に、当社で購入することを決断しました。
解決策
まず最初に取り組んだのは、土地家屋調査士事務所の先生との確定測量・境界確認でした。
ところが、これが簡単には進みません。
関係者の人数が多く、隣地所有者様との調整も必要。
しかも測量を進める中で、
・隣地から本地への越境
・本地から隣地への越境
が複数発覚しました。
そのたびに一軒一軒お伺いし、事情をご説明しながら協議。
時には何度も足を運び、越境に関する合意書を締結していきました。
境界確定後は、筆界未定となっていた公図（地図）を訂正。
さらに前面私道についても、第三者所有で持分がないため、所有者様を探し、通行・掘削承諾書の取得を行いました。
もちろん、将来第三者へ売却した際にも効力が継承されるよう、「第三者継承」の文言も追記。
ひとつ解決しても、また次の問題が出てくる。
まさに泥臭く、一歩一歩進めていく作業でした。
その後、老朽化した廃墟2棟を解体。
そして今回最大の山場となったのが、“道路状空地”認定でした。
建築士の先生と何度も打ち合わせを重ね、行政とも協議。
もともと道路ではない部分について、建築基準法第43条に基づく道路状空地として認定を取得するため、資料作成・現地確認・協議を何度も繰り返しました。
決して簡単な道のりではありませんでした。
ですが、諦めずに調整を重ねた結果、ついに2棟分の建築許可を取得。
もともと建替えが難しかった土地を、「建築可能な土地」へ再生することができました。
さらに、隣接地の方も接道間口が約1.8ｍしかなく、再建築が難しい状態だったため、当社所有地の一部を売却。
これにより、お隣様の不動産も建替え可能な状態へ改善することができました。
担当者からの一言
最終的に、当社が2,220万円で購入した再建築不可物件は、建築可能な2区画の土地として再生され、総額3,630万円で売却することができました。
ですが、この案件は単純に「安く買って高く売った」という話ではありません。
測量、越境、私道、行政協議、43条許可…。
数え切れないほどの調整を、関係者の皆様と一緒に、一歩一歩積み重ねてきた結果です。
不動産は、問題があるから終わりではありません。
泥臭くても、ひたむきに向き合い、整理し、解決していけば、新しい価値を生み出せることがあります。
「こんな不動産、もう無理かもしれない…」
そう感じている方こそ、ぜひ一度ご相談ください。
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