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戸建都内にある車が入らない旗竿地の再建築不可物件を好条件で売却したい!

ご相談者:K.G 様(土地家屋調査士の先生のご紹介)
東京都世田谷区

 私(土地家屋調査士の先生)の親戚が世田谷区に一人で住んでおり、高齢のため、私たちの近くに呼び寄せたいと思います。
 親戚は戸建を所有しており、その戸建を売却したいのですが、何か問題があり、どうやら建替えができないそうです。
 そういった難あり物件ですが、叔父のためにも好条件で売却したいと思います。
 ご売却のお手伝いをしていただけないでしょうか?

状況

都内にある車が入らない旗竿地の再建築不可物件を好条件で売却したい! 状況
【所在】東京都世田谷区世田谷2丁目
・駅からは近く、平坦地のため、需要が多い地域
・建物の築年数はわからず、老朽化している
・建物は過去に増築され、その増築部分の登記がされていない
・建築基準法上の道路に接道しておらず、建物の建替え・増改築ができない
・車が入らない旗竿地
・土地の過半が現存しない道路部分となっている
・隣地との距離が近く、構造物が越境している可能性有り

解決策

1. ご紹介者との打ち合わせ

 ご所有者様ご本人(紹介者の方の叔父様)がご高齢ということもあり、打ち合わせはご紹介者である土地家屋調査士の先生と行いました。
 土地家屋調査士の先生より「叔父が都内で一人で住んでいるため、何かあったら心配なので私の近くに呼び寄せたい。ただ、それには叔父は自宅が持家のため、そちらの売却もあります。私が区役所で少し調べたところ、接道に問題があり、建替えが難しいと言われてしまいました。それでも叔父のためにもできる限り高い金額で売却してあげたい。」とご相談をいただき、すぐに現地を確認させていただきました。
 現地は平坦地で駅からも近く、人気エリアにあるものの、車が入らない旗竿地でした。

2. 行政での物件調査

 現地を確認した後、すぐに行動を開始。
まずは、世田谷区役所など行政機関で法令上の制限等の調査を実施。
 ここで発覚したこと、それは売却物件が見た目は道路に接道しているのですが、建築基準法ではない水路に接道しているだけの未接道物件(再建築不可物件)であることと土地の過半に現存しない道路計画があること、建物の新築時期が不明なことでした。

3. 現地調査の実施

 法令上の制限等の調査の後は、再度現地に行き、現地調査を実施。
もともと平家建の建物でしたが、過去に2階部分を増築され、その部分が未登記のままとなってしまっておりました。
 また、隣地との間隔も狭く、構造物が隣地と互いに越境している様子でした。
 建物内部は、築年数がかなり経過していることから老朽化しており、ところどころに痛みが見受けられました。
 ただ、それでも築年数が経過しているだけに「趣がある戸建」でした。

4. 建物診断の実施

 今回の売却物件は、未接道の再建築不可物件であったため、当然現存する建物を取り壊ししてしまうと物件の価値が激減してしまいます。
 つまり、価値を下げずに売却するために「建築ができない古家付土地」ではなく、「建替え・増改築ができない戸建(再建築不可物件)」として販売するように当初より計画しておりました。
 このとき、購入希望者が気にすること、それは建物が古いため、リフォームにどれだけの費用がかかるのか、目に見えないところで建物のどこに不具合があるのかというものでした。
 これにご対応し、ご購入希望者の方に購入に向けて前向きに検討いただくためにも売主様と協議をし、販売開始前に「建物診断」を実施しました。
 建物診断結果では、一部シロアリ被害や水染み、局所的な床の傾斜などが見受けられました。
 私の方では建物診断結果の不具合に対応するリフォーム工事の見積もりも準備しておきました。

5. チャレンジ価格からの販売開始

 売主様にとって好条件で売却するためにも当初はチャレンジ価格から販売を開始しました。
 場所が良いことからも多数のお客様よりお問い合わせをいただくことができましたが、「建替えができないこと」がネックとなり、具体的なお申込みをいただくことができませんでした。
 それでも諦めず、売却を継続。
・・・が、お問い合わせも少しずつ減ってきてしまったため、売主様と協議をし、販売価格を変更することにしました。

 すると・・・再度、お問い合わせが増加傾向となり、室内をご見学いただけるお客様もそれとともに増加したのです。

6. 諸条件のすり合わせと売買契約

 価格変更後、ご見学いただけるお客様も増加し、最終的にその中の1組のお客様より購入申込書をいただくことができました。
 そして、売主様、買主様間で売買代金や引渡し日、その他諸条件を協議し、ご契約を締結しました。

7. 建物の登記と測量、越境物の合意書の取得

 ご契約後は、お引渡し条件に向けて手続きを進めていきました。
 まずは、建物の増築未登記部分の登記(表示変更登記)をし、続いて土地の測量及び境界確定をしました。
 さらに測量の際に隣地からの越境物と売却物件の越境物も確認。
 当該越境物については、隣地の方と協力をし、越境物に関する合意書を締結し、お引渡しの準備が整いました。

8. 残代金・お引渡し

 ご契約におけるお引渡しの準備が整ったところで後日、売主様、買主様同席のうえ、残代金の授受・お引渡し手続きを完了しました。

担当者からの一言

 今回の案件のポイントは、「購入希望者が買いやすい環境づくり」でした。

 今回の売却物件は、未接道のため、建替えができない再建築不可物件でした。
 「再建築不可物件」であることだけで「売れない物件」とお考えになり、悩んでしまう方もいるかもしれませんが、そんなことはありません。
 「再建築不可物件」だって売却可能です。
もちろん、「古い物件」だって同じです。
 今回の案件については最終的に売主様のご希望金額以上の金額での売却に成功しました。
 
 売れるか、売れないか、どうしたら高く売れるかについては、購入希望者が買いやすい環境をつくってあげれられるかどうかです。
 今回の「再建築不可物件」・「建物が古い」については、「建物診断」をすることで建物のどこが悪く、どこをリフォームすればよいのかということが購入希望者のほうで予め把握することができ、「買いやすく」なります。(建物診断結果に対応するリフォーム工事費用の見積もりもかなり高評価をいただいておりました)
 さらに今回の買主様は築年数が経過している建物だからこそある趣も購入の決定要素になったそうです。
 不動産は万人受けする必要がありません。
とにかく一人、買主様が居てくれさえくれればいいのです。
 あとは、その一人の買主様に情報が届けられるかどうか、これが腕の見せどころ。
不動産って奥が深いですね。

 関係者のみなさま、本当にありがとうございました。