ご相談事例

土地相続で取得した坂の上の土地を高い金額でしたい!

ご相談者:H.I 様(ユーザー様)
神奈川県横浜市港北区

 母が他界し、母が所有し、居住していた不動産(実家)を相続しました。
 相続人である姉も私もすでに自宅を所有しているため、今後、使用する予定がありません。
 このまま空家にしておくのも不用心のため、高い金額で売却できるようであれば、手放したいと思います。
 御社にて手伝っていただけないでしょうか。

状況

相続で取得した坂の上の土地を高い金額でしたい! 状況
【所在】横浜市港北区篠原東3丁目
・駅から徒歩15分弱(坂道を上っている道のり)
・東急東横線の人気エリアのため、需要が多い地域
・前面道路が建築基準法上の道路ではなく、通路判定
・土地面積は316㎡あるが、接道間口が狭い

解決策

1. お客様との打ち合わせ

 お客様より相続されたご実家の売却のご相談のご連絡をいただき、すぐにお会いしてお打ち合わせをしました。
 なお、今回のお客様の土地については、面積が316㎡もあるのにもかかわらず、もともと道路に接している幅(間口)が3mしかない土地でした。
 それを数年前に相続対策でご相談をいただいた際にちょうどお隣が売却にだされたため、道路との接道部分を広くするためにお隣の土地を一部(幅2m分)買い増していただいておりました。
※もし、お隣の土地の一部を買い増していなければ、接道幅の問題で土地の分割ができませんでした

2. 物件調査と相続登記

 お客様との面談実施後、すぐに行政での物件調査(法令上の制限等)を行いました。
 その際に指摘されたことは、前面道路が建築基準法において道路扱いされておらず、「通路」として判定されていたことでした。
※「通路」扱いされている状態で建替えを行うときには、特別な許可を取得しなければ、建物の新築ができません

 また、お客様が相続されはしたものの、登記名義人は被相続人のままであったため、司法書士の先生をご紹介し、相続手続きを進めていただきました。
※相続登記ができる書類の用意ができないと売却活動を行うことができません

3. 確定測量図の作成

 相続登記の手続きに並行し、土地家屋調査士の先生に依頼し、現地の測量、境界標の設置、越境物の確認作業に入りました。
 売却物件は、その面積からも土地の分割も可能なため、確定測量図(民地との境界確定及び官地との境界確定するもの)を作成。
 また、この時点で隣地のブロック塀やこちらの擁壁の基礎の越境が判明したため、速やかに「将来、建替え時に是正する」旨の合意書を締結しました。

4. 売却方法の策定とプライベート入札

 相続登記、確定測量図の作成完了後、お客様と売却方法についての打ち合わせを実施。
 まず、相続した実家を売却する際に一定要件を満たすと売却時にかかる譲渡所得税の3,000万円控除の適用ができる場合があるため、税理士の先生を含め、今回の案件で当該税制優遇の利用ができるかどうかを確認しました。(実家売却時の譲渡所得税の3,000万円特別控除の適用要件を満たしていました)
 売却方法については、売却物件の地域性と面積を勘案したときにいきなりエンドユーザーに向けて販売していくよりも数社に限定したプライベート入札方式を採用した方が高く売却できると思ったからです。(エンドユーザー向けだと地域的に面積過多となり、総額が張ってしまうため購入できる方がかなり限定されてしまいます)
 そして、当社と大手不動産、地元不動産会社と協力をし、水面下で入札を実施しました。
 最終的に通常で売却した場合の約1.4倍の金額の購入希望者(不動産会社)を探しだすことができたのです。
 この金額は、エンドユーザーに向けて販売するよりも明らかに高い金額となりました。(理由は、不動産会社が分割して分譲事業ができるためでした)

5. 売買契約の締結と建物の建築許可の取得

 最高落札者(不動産会社)と最終的な詳細の打ち合わせを実施し、敷地庭先の確認をいただいた後、売買契約の締結をしていただきました。
 売却物件の前面道路が建築基準法上の通路で建物新築の際に建築許可が必要であったことから、契約締結後、買主様にて建築許可申請を行っていただきました。
 そして、後日、無事にその建築許可がなされました。
※2棟の新築する建物の建築許可が契約条件でした

6. 古家の解体と引渡し

 買主様による2棟の新築する建物の建築許可取得後、契約の解除条項がクリアになったところで売主様に税制優遇(譲渡所得税の3,000万円特別控除)のための要件の1つ、古家の解体工事を開始していただきました。
 そして、古家の解体工事が終わると登記の閉鎖(建物の滅失登記)を行い、お引渡し条件を全て整えることができました。
 後日、買主様の会社に集合し、残代金・お引渡しを無事に終えることができました。

担当者からの一言

 今回の案件のポイントは、「将来のための土地の買い増し」でした。

 今回のお客様は、数年前から将来、実家を相続したときには売却する可能性があることから、「今のうちにしておいた方がいいこと」を私にご相談されていました。
 そのため、私は「現状のままでは道路幅が広く、通常の市場価格で売却するのが難しいため、お隣が売却にでるようなことがあれば、少しでも買い増しておいた方がいい」とご提案させていただいておりました。
 その結果、偶然にもお隣さんの土地が売却され、お客様がその敷地の一部を無事に購入、道路との接道幅を広げることができたのです。
※土地を分割し、売却できる接道幅を確保できました

 もし、数年前にお隣さんの土地の一部を買い増すことができていなかったら、きっと今回の売却金額の7割くらいの金額でした売却できなかったと思います。

 相続対策というと一般的には「所有すること」と思われがちですが、それが全てではありません。
 相続予定の不動産を将来、「売却しやすくしておくこと」も立派な相続対策の1つです。
 みなさんはされていますか、ご実家の相続対策を?
 
 関係者のみなさま、本当にありがとうございました。