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土地相続で取得した静岡県にある山林(保安林・囲繞地・未接道地)を処分したい!

ご相談者:Y.N 様・Y.I 様
神奈川県横浜市瀬谷区

 父が他界し、父が所有していた不動産を相続しました。
 私の父は生前不動産会社を経営しており、会社として、そして、個人として複数の不動産を所有していました。
 ただ、その不動産の大部分が何かしらの難があります。
 今回はそのうちの静岡県の山林4件を処分したいと考えております。
資料を見る限りでは車も入らなそうで場所もわからない物件ですが、処分することは可能でしょうか?
 子供に残したくないのでタダでもいいので手放したいと考えています。

状況

相続で取得した静岡県にある山林(保安林・囲繞地・未接道地)を処分したい! 状況
【所在】静岡県藤枝市・牧之原市・菊川市・川根本町
・駅からバス便エリア
・建築基準法上の道路に接道していないため、建物の建築不可
・全体的に傾斜地
・周辺に上下水道の配管がない
・場所がどこかもわからない
・長年放置されていたため、雑木林となっている
・一部が保安林

解決策

1. お客様との打ち合わせ

 お客様と面談をし、お客様がご所有の山林4件に関する資料をいただきました。
 資料を見る限り、どれも車が入らなそうな土地で中には保安林や囲繞地の山林もありました。
 お客様からは「タダでもいいので何とか手放したい」旨のお話をいただきました。
 今回のお客様は当社のユーザー様だったこともあり、今回の山林処分をお引受けさせていただきました。

2. インターネットによる物件調査

 静岡県のご相談地の現地に行き、そして物件調査をするとそれだけで交通費がかかってしまいます。
 そのため、当社においてできる調査はインターネットや電話にて調査を行い、大まかな法令上の制限を調査したのです。
 静岡県ではGISという地図サービスがあり、そのシステムを利用するとかなりのボリュームまで調査ができます。

3. お客様との打ち合わせ2

 現地に行かずに調査を行い、その結果をお客様にフィードバックさせていただきました。
 内容は、「費用をかけて現地調査を行ったとしても物件の特殊性(未接道・保安林・囲繞地等)からも売却ができるかわからないこと。それでも費用をかけて、売却活動を行っていくかどうか?」ということでした。
 お客様からは「もともと有償での売却は考えていないため、引き取っていただける方がいれば、その方にお譲りしたい。金額の有無は問いません。お任せします。」ということでした。

4. 当社既存のお客様に声がけの開始

 売却できるかわからない不動産の処分で当初より費用をかけてしまうとお客様の負担が大きくなってしまうため、お客様の承諾のもと、当社にご登録いただいているお客様に向けて、「誰か引き取っていただける方がいないか」とお声がけしました。
 と、いうのも難あり物件を多数取り扱う当社には、難あり物件をお探しのお客様が多数ご登録されているからです。
 そして、当社にご登録いただいているお客様のうちのお一方より、「固定資産税がかからないのであれば、私がその山林をお引受けしましょう」とお声をあげていただくことができました。
※物件自体は、全て山林でそれぞれの評価額も低く、幸いにも固定資産税はかかっておりませんでした

5. 売買契約と登記申請

 このどうしようもない山林をお引受けいただけるお客様と売主様との間で協議を行い、最終的に諸条件がまとまり、「贈与契約」ではなく、「売買契約」というかたちで調整がとれました。
※「贈与契約」の場合、贈与税がかかるリスクがあったからです
 そして、売買契約書自体は、当社にて作成し、後日、売主様、買主様に当社にご来所いただき、そこで売買契約を締結いただきました。
 登記申請は、買主様がコストをかけたくないというご意向だったため、買主様自ら法務局と打ち合わせを行い、所有権移転登記に必要な登記申請書、登記原因証明情報、委任状を作成され、そちらに売主様がご署名いただくという本人申請にて行い、そして、全ての手続きが無事に完了しました。

担当者からの一言

 今回の案件のポイントは、「特殊な需要の確保」でした。

 車も入らず、建物の建築もできない山林(囲繞地や未接道等)でも需要はあるのです。
 今回の買主様の需要は、「固定資産税がかからない土地であれば、将来、道路の拡幅や電柱の設置等で売却や収益があがるかもしれないから所有しておきたい」というものでした。
 
 実際に買主様は今回の山林以外にもたくさんの山林をお持ちの方でした。
 当社は、日ごろより難あり物件を取り扱うことが多いため、難あり物件を購入したいというお客様に多数ご登録いただいております。
 つまり、今回の買主様同様特殊な需要をもったお客様が当社にはたくさんいるのです。
 では、もし、難あり物件を売却したい場合はどうするか?
 答えは簡単ですね、当社のように難あり物件を多数取り扱っている不動産会社にご相談してください。
 そうすれば、市場に情報を公開しなくても、既存の難あり物件を探しているというお客様にお声がけするだけで売却できない不動産でも早期段階で売却できることがあります。

 そして、今回も相場がないところに相場をつくることに成功しました! 

関係者のみなさま、本当にありがとうございました。