戸建離婚した夫が所有する戸建の持分だけを買取りたい！（横浜市神奈川区）
| ご相談者： | M.Y 様（ユーザー様） 横浜市神奈川区 |
夫と離婚することになりましたが、自宅（戸建）の所有が私と共有のままになっている。
このままでは将来、問題になる可能性がある。
※当初、元ご主人様が住宅ローンを組まれていたため、万が一、返済が滞って
しまい、競売等になったり、持分だけを第三者に売却されるという可能性が
残ってしまう
元夫の所有している持分だけを買取りたいが、どうしたらいいのでしょうか。
状況
・8年前に新築でご購入された戸建で借入れの
残額がかなりあるため、返済しないと売買できない
・持分だけの売買は、ほとんどの金融機関で
住宅ローンとして対応ができない
※持分だけでは金融機関の担保評価が大幅に
減額されてしまうのではといるリスクがある
・税金面からの売買代金の妥当性があるかどうか
解決策
1. 状況の把握・売買代金の決定
お客様は8年前に私より新築戸建をご購入いただいたユーザー様でした。
そのため、ご相談いただいたのち、状況を確認するためにご来店いただき、
面談を実施しました。
まずは、私のほうで持分だけの価格査定（無料）を行い、次に売主様の
既存の借入金額を考慮した売買代金をご提案しました。
※査定は原価法と取引事例比較法の2つで行いました
2. 税金面での確認
売買代金のご提案後、その金額で売買してもよいのか、売主様に譲渡所得税が
発生するか、ご購入者様が住宅ローン控除の利用ができるかどうかについて
私自身、税務署と当社顧問税理士に問い合わせ・確認をし、売主様にも、購入者様
にも直接、税務署に確認をとっていただきました。
3. 住宅ローンの斡旋・契約の成立
売買代金の打ち合わせ後、ご購入者様が「持分だけを購入するための住宅ローン」が組めるかを各金融機関にヒアリングをしました。
多数の金融機関が取扱いできないという判断を下す中で1行より売買代金の
100％融資と全期間金利優遇1.6％というとても良い条件をご提示いただくことが
できました。
すぐにご購入者様に融資の事前審査の内諾を取得していただき、売買契約を
締結いただくことができました。
4. お引渡しに向けての準備・残代金の授受
ご契約締結後に買主様に融資の本審査申込みをしていただき、
1週間後に問題なく融資本審査の承認がおりました。
本承認後、お引渡し日を決めて、売主様は既存借入れ先の金融機関に
借入金の完済のための連絡・手続きを行っていただきました。
※既存借入金の完済にあたっては、買主様からの売買代金をそのまま
既存借入金に充当していただくことで完済していただきました
残代金時には売買の事情も勘案し、売主様（元夫）と買主様が
ご一緒にならないように事前に司法書士の先生と面談していただき、
「受領証実行」という方法で無事に売買決済を終えることができました。
※受領証実行：関係者の立会いをせずに司法書士の先生が書類の確認が
できた段階で金融機関に融資実行していただく方法です
担当者からの一言
今回の案件について、後から金融機関の方にお聞きしたことですが、
私の査定書の完成度の高さが融資審査が良い方向に進んだ理由の1つでもあるとのことでした。
「土地と建物の持分だけの売買」という特殊な案件でしたが、
お手伝いさせていただいたことにより、お客様の「不動産の問題解決」が
でき、私自身も経験値を積むことができました。
また、何年も前にお取引きさせていただいたユーザー様より会社がかわっても
私宛にご相談いただけたこと、とても嬉しかったです。
ここのところ、ユーザー様からのご相談やご紹介、異業種の方からの
ご相談を多数いただけております。
今まで行ってきた日々の地道な営業努力を評価いただけていると
思い、これからも精進していきます。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
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