ご相談事例

土地田舎のお荷物不動産を子供に相続させたくない!

ご相談者:T.M 様(インターネットからお問い合わせのお客様)
神奈川県横浜市都筑区

 高知県にもう何十年も空家となっている土地・建物を所有しております。
 その不動産は、相続人同士で長年相続登記もせずに放置をしてしまったため、相続人が10人以上おり、そのほとんどが連絡先もわからない状況です。
 土地は、高知県室戸市室戸岬町というところに2か所あり、1つは建物が廃墟となっており、とても人が住めるようなものではありません。
 もう1つは、車が入らないところにあり、古家は10年以上前に解体をしましたが、隣の電気屋さんが一部資材を置き、残りの部分をご近所の方が家庭菜園で使っているとお聞きしました。
 地元の不動産会社に相談しても「売れない物件」と言われてしまい、弁護士の先生にお願いしても、2年以上音沙汰がありません。
 娘にはこのお荷物になってしまうような不動産を絶対に相続させたくないため、何とか御社にて処分を手伝っていただけないでしょうか。

状況

田舎のお荷物不動産を子供に相続させたくない! 状況
【所在】高知県室戸市室戸岬町
・共通事項
 駅から距離がある(最寄り駅がない)
 人口が大幅に減少しており、不動産需要がほとんどない
 周辺には空家・空地ばかり
・物件A(古家有)
 建物が老朽化しており、使用できる状態ではない
 樹木が生い茂っており、玄関にも辿り着けない状態
 増築未登記建物がある
 境界標が不明
・物件B
 境界標が不明
 一部を隣地の電気屋さんが資材置場として無断使用
 一部を近隣住民が家庭菜園として無断使用
 周辺道路が狭く、車が入らない

解決策

1. お客様との打ち合わせ

 お問い合わせをいただき、すぐにお客様とお会いし、打ち合わせをしました。
 お客様はお嬢様とご一緒にご来店され、「高知県の物件を何としても自分の代で処理したい、娘にはこのお荷物不動産を相続させたくない、今、処分ができるのであれば、売れる金額より経費が多くなっても仕方ないと思っている」とのご意向でした。
 そして、お客様より長年相続登記をせずに放置されてしまったため、相続人が十人以上、かつ、連絡先も知らない疎遠になってしまった相続人が大半だということもお聞きしました。
 初めてお客様とお会いさせていただいたときには、今後の流れ、必要な手続きをご説明させていただき、当社にご依頼いただけるかは、持ち帰ってご検討いただくことにしました。

2. 市場調査と打ち合わせ

 お客様のご所有不動産について、不動産会社専用サイトやその他インターネットで周辺の取引事例、販売中の物件をお調べしましたが、過去3年くらい遡っても取引事例はほとんどありませんでした。(不動産の動きが全く見受けられませんでした)
 とは、言ってもそれだけではお客様のご意向を叶えることはできません。
 そのため、お客様に不動産の動きがほとんどないことを正直にお伝えし、手放すためには本当に費用を持ち出しになってしまう可能性が高い、それでも処分されますか、と再確認させていただきました。
 お客様からの答えは、「費用がかかってしまってもいい、当初お話しした通り、何とか手放せるように協力してほしい、お願いします」というものでした。
 正直、物件を写真で見る限り、そう簡単に売却できる物件ではないと思いましたが、お客様のためにも私のほうでお仕事のご依頼をお引受けいたしました。

3. 現地での物件調査と隣地へのアプローチ

 お仕事を正式にご依頼いただき、すぐに調査の準備。
 まずは、現地に行く前に横浜にいる間でできることを開始。
 そして、数日後に現地に行き、現場の状況がどうなっているのか、どういった法令上の制限・規制を受けるのか等を市役所等で調査しました。
 その調査の結果、物件Aは前面道路と宅地部分の間に青地(国の管理地)があり、土地が分断されているため、建築基準法で定める接道義務を満たしておりませんでした。(原則、建物の新築、増改築はできません)
 そして、もう一方の物件Bについては、前面道路はあるものの、こちらについても実際は建築基準法上の道路判定がされておらず、接道義務を満たしておりませんでした。(原則、建物の新築、増改築はできません)
 ただ、物件A・Bともに建築基準法で定める接道義務を満たしていないから建て替えができない、と諦めてしまうのではなく、窓口の方といろいろ建物を新築するための方法について協議しました。
 結果、特別な許可を取得できた場合に限り、建物の新築を認めます、というところまでお話をまとめることができたのです。
 また物件Aには、増築未登記建物があり、物件Bには解体撤去された現存しない建物の登記が残ったままの状態となっておりました。
 そして、両物件とも全ての境界標が設置されておりませんでした。
 市役所や現地での物件調査を終えたところで隣地の方にアプローチを開始。
 アプローチは、隣地の方に今回の物件ABをご購入、お引き受けいただけないか、というものでした。
 もちろん、当初はご挨拶を兼ねてそういったご意向があるかの確認のためでもありました。
 ただ、結果としては物件A・Bの隣接地の方みなさんから、このあたりでは「不動産を持つと手放せなくなる(買い手がいないため)、これ以上土地が増えると管理ができなくなるから、いらない」というものでした。
 しかも、物件Aについては、隣地の方より「廃屋が台風の日に屋根の一部が飛んでくるので早くきれいに更地にしてほしい」というお話もいただきました。

4. 地元の不動産会社への協力依頼

 隣地へのアプローチを一通り終えると地元不動産会社を訪問。
とは言っても、室戸岬町にはそもそも不動産会社がほとんどありません。
 インターネットで検索をし、電話で訪問のお約束をし、実際に地元不動産会社を訪問し、物件のご紹介依頼と市場調査を実施。
 その担当の方からは、驚くことに「このあたりでは不動産が全く売れません。売れなくて、みんな不動産会社を畳んだり、不動産業を兼業しています。相談地については、海にも近く、津波の心配があるため、売れないと思います」と。(室戸岬町の厳しい市場をお聞きしました)

5. 売主様への報告と販売活動の実施

 現地での調査結果や現況等につき、売主様と打ち合わせをしました。
 そして、物件の売却に際し、相場自体が形成されていない地域のため、当初は売主様の希望金額より販売を活動することにしました。
 私の方で各種図面を作成し、複数の不動産検索サイトへの登録、幅広く、たくさんのお客様の目につくように広告活動を開始しました。

6. 各種見積りと価格変更

 売主様の希望金額にて販売活動を開始しましたが、お客様、他社さんからのお問い合わせは全くありませんでした。
※実際に物件へのインターネットのアクセスもありませんでした
 また、売却活動に併せて、物件Aの古家解体費用の見積もりもとりました。
 ただ、複数社見積りをとろうにも室戸岬町は市街地から離れているため、複数の解体業者さんより見積りもできない、とお断りされてしまいました。
 最終的には1社、しっかりと現地をご確認いただき、見積書というかたちでいただきました。
 他にも土地家屋調査士の先生に物件Bの現存しない建物の滅失登記、物件Aの建物解体後の滅失登記のお見積りも取得。
 その解体費用等のことも考慮し、お客様と打ち合わせをし、徐々に販売価格を変更(下げて)していきました。(お問い合わせがないままでは成約できないため)
 それでもお問い合わせがない状態が数ヶ月続き、各物件とも100万円、50万円と徐々に販売価格を変更していきました。

7. 購入申込書の取得と諸条件の協議

 販売価格が各物件ともに50万円を下回ってきたところでお客様より少しずつお問い合わせをいただくようになりました。
 そして、その中の1組より諸条件のご相談をいただいた中で「条件が整うようであれば、物件Aを購入したい」とのお話をいただくことができました。
 購入希望者の方は、岡山県在住の方でインターネット経由でお問い合わせいただいたお客様でした。
 その諸条件とは、物件Aの廃屋を売主様にて解体・更地にし、引渡ししてほしいというものでした。(売却金額より解体費用の方が高くなります)
 そこで売主様と打ち合わせをしたところ、「当初より売却金額より経費が高くなってしまうのは覚悟していた。目的は2物件を手放すことです」とのお話をいただいたため、私のほうで購入希望者の方に「物件Aを更地にしてお引渡しさせていただきますが、そのかわりに物件Bもセットでご購入ください」とお願いしました。
 購入希望者の方からは当初「物件Bはいりません」とお断りをいただきましたが、そこは諦めずに再三、再四お願いをし、最終的に「物件Bは使う予定はありませんが、更地渡しになるのであれば、物件A・Bセットで購入するでも構いません」とのお話をいただくことに成功しました。

8. 売買契約と相続登記・建物の解体工事

 購入希望者の方とお話がまとまった段階で契約書を作成し、売主様、買主様、双方に事前にお送りし、ご確認いただきました。
 そして、後日、無事に売買契約を締結。
 売買契約締結後、売主様のほうで相続登記の手続きを開始。
※もともと資料が揃っていたため、登記申請をしていただきました
 続いて、売主様のほうで物件Aにある建物の解体工事を開始しました。
 建物の解体工事が完了すると物件Aの建物の滅失登記と物件Bの現存しない建物の滅失登記を土地家屋調査士の先生に依頼しました。
建物滅失登記は10日ほどで完了しました。

9. 各種連絡とお引渡し準備

 売主様のほうでお引渡し条件を成就できところで、お引渡しに向けての準備を開始しました。
 売主様は横浜市在住でご高齢のため、お引渡しの際には高知県の現地にいくことが困難でした。
 そのため、予め司法書士の先生と打ち合わせをし、売主様がお引渡し当日、現地に行かないでもすむ方法でお手続きができるように段取りしました。
 また、私の方では、お引渡し1ヶ月以上前に物件Bのお隣の電気屋さんに資材を撤去するように、近隣住民の家庭菜園として使用されている方に所有者が変更となる旨をお知らせしました。

10. 現地でのお引渡しと近隣挨拶

 お引渡し準備が整った段階で買主様と室戸岬町の現地でお待ち合わせをし、物件A・Bの境界の確認を実施。
 続いて物件Bの隣の電気屋さんと家庭菜園としてご使用されている近隣住民の方にご一緒にご挨拶に伺いました。
 現地での手続きを終え、最後に買主様に近くの金融機関より売主様の指定口座に売買代金をお振込みいただき、司法書士の先生に所有権移転登記の依頼のご連絡をし、お手続きが完了しました。
 その後、私は市役所に行き、物件Aにあった未登記建物の滅失申請をしました。
 理由は、登記されている建物は、解体し、滅失登記が完了すると固定資産税の請求はこなくなりますが、未登記建物の場合、そもそも登記がされていないため、建物の解体後に申請をしないと翌年度も固定資産税の請求がきてしまうため、それがこないようにするために市役所資産税に滅失申請をしたのです。

担当者からの一言

 今回の案件のポイントは、「相続させないこと」でした。
 「相続」というとみなさん「資産」というイメージをお持ちですが、実際には「負債」も相続することになります。
 特に今回のように使用していない維持管理にお金だけがかかってしまう金食い虫的な田舎の不動産は、相続税評価額が高い割に実際は売却することさえ困難です。
 そういった不動産、当然、お子様は相続したくないですよね?
 私だったらいりません。
 今回のお客様については、ある程度の出費がかかっても「子供に相続させてしまうと迷惑がかかるため、自分が生きている間に何とかしたい(処分したい)」という強いご意志がありました。
 そして、それを私はいろんな方と協力し、叶えることができました。
 横浜と高知県室戸市ではなかなか行ったり来たりはできません。
 それにほとんど不動産が動いてない地域でしたが、それでも売却することはできました。
 高知県室戸市室戸岬町という需要と供給のバランスが崩れてしまっている地域においても相場をつくることに成功しました。
 
 お客様にとっては、残念ながら売却金額より出費の方が高くついてしまいましたが、それ以上にお荷物不動産をお子様に「相続させないこと」ができて大変喜ばれていました。
 今回の物件をお客様が手放すことができたことにより。お子様が相続するのは「資産」だけになったのです。
 
 また、残念ですが、土地の金額が高騰しているのは都心や地方主要都市の一部分だけで、それ以外の不動産は今後、お荷物不動産となってしまう可能性が多々あります。
 そして、今後はそういったお荷物不動産はますます手放すことが困難になってきます。
 
 みなさんのご家庭はお持ちではありませんか、お荷物不動産を?
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。