土地相続で取得した難あり物件を売却したい！（再建築不可物件・埼玉県児玉郡上里町）
| ご相談者： | K.N 様（弁護士の先生からのご紹介） 東京都港区 |
埼玉県に相続で取得した不動産があります。
その不動産は姉と共有で所有しているのですが、長年空家で維持管理もできないため、このタイミングで売却し、資金化したいと思います。
御社にて売却活動を行っていただけないでしょうか？
状況
・長年空家でメンテナンスもされていない
・前面道路が私道で砂利敷き
※物件に行くまで第三者所有地を通過する必要がある
・建物は老朽化により、使用できる状態ではない
・駅から比較的近くの畑と住宅が混在するエリア
解決策
1. お客様との面談
今回の売主様は、知り合いの司法書士の先生、弁護士の先生よりご紹介いただいたお客様でした。
そのため、最初にお会いさせていただいときにはご紹介者である弁護士の先生同席のもとお客様とお打ち合わせをさせていただきました。
お客様のご意向・物件の特徴・売却希望金額をヒアリングさせていただきました。
そして、予め調べた周辺の販売物件や取引事例をご覧いただきながら、相場観を共有し、物件調査のための書類、売却活動のための書類にご署名いただきました。
2. 現地と町役場での物件調査
お客様との面談実施後、早い段階で現地に行き、物件調査をしました。
まず現地調査において、電線の上空越境や境界標が一部不明なこと、建物の老朽化が著しいこと、通路部分に防火水槽があることが発覚しました。
そして、現地は長年管理がされていないだけあって、雑草が背丈の高さまで伸びており、玄関に辿り着くのもやっとでした。
現地調査後は、町役場等で法令上の制限についての調査を実施。
その際に大きな問題が判明。
それは、①前面道路（私道）が建築基準法上の道路として認定されていないため、建築基準法で定める接道義務を満たしていないこと、②物件自体下水道整備地区内だったのですが、私道部分に防火水槽が埋設されている関係で下水道の引込みができないことでした。
3. 再三、再四に渉る監督官庁との協議
前述の通り、現状で建物の建替えができない再建築不可物件と言うことが判明したため、何とか建て替えができるようにならないか、と監督官庁と再三、再四協議を重ねました。
結果、費用をかけて測量をし、建物の設計図面を監督官庁に提出し、特別な許可が取得できれば、建物の建築ができるかもしれないというところまで何とか話をまとめることができました。
もちろん、リスクもありました。
それは、費用をかけて測量をし、設計図を作成しても万が一、監督官庁の許可を得られなかった場合、かけた費用が無駄になってしまうということです。
売主様としては、頑なにいくらで売れるかわからない物件に費用をかけたくないというご意向でした。
そのため、あくまで建て替えができない再建築不可物件として販売を開始したのです。
4. 私道の通行承諾の取得
建物が建つかどうかという問題の他に、今回の物件は公道にでるまでに第三者所有の私道（厳密にいうと通路）を通行しなければなりませんでした。
このように第三者の土地を通過する際には当然、その所有者の承諾が必要となります。
ただでさえ、建て替えができない物件なのに通行ができないと言われてしまったら、売るに売れない物件になってしまいます。
そのため、売主様と二人三脚でお隣さんに私道を通行させていただきたいというお願いをし、合意書の締結させていただきました。
5. 長期にわたる販売期間と空家問題
いろいろな問題を抱えている物件だったため、お客様、他社さんからのお問い合わせも少なく、長い期間厳しい状況が続きました。
販売期間中には近隣の方へのご配慮のため、売主様に雑草の除草や草木の枝葉の選定をご提案しました。
ただ、売主様のほうで除草や草木の選定をされることはなく、販売開始より1年半が経過しました。
その時に以前私道の通行に関する合意書を締結いただいたお隣さんより「物件の草木に害虫が大量に発生している。長年迷惑を受けて困っている。」というお話をいただいたのです。
そして、そのお隣さんと協議を重ねた結果、「現状の販売価格で購入することはできませんが、うちが準備できる金額で売主様がお譲りいただけるのであれば、うちの方で購入させていただきます。購入後は古家を解体し、畑として利用します。荒れてしまった空家が隣にあると心配ですし、整地すれば害虫などの心配もなくなります。」というお話をいただけたのです。
6. 売主様との協議、売買契約の締結
お隣さんからの購入のご意向を伺い、その内容について、売主様と協議をしました。
最終的にはお客様からのお問い合わせやアクセス数からも現状での売却が困難であることがある程度、売主様にもご理解いただけていたため、お隣さんのご意向のところで売主様も歩み寄りされ、諸条件が整いました。
売買契約書を作成し、売主様、買主様に事前にご確認いただいた後にご契約日を設定し、無事に売買契約の締結、代金授受、お引渡しを終えることができました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、「売るときにわかる不動産トラブル」でした。
ご売却のご依頼をいただき、物件調査をして初めて判明した「建替えができない」ということ。
実は意外にもこういったこと、つまり、いざ所有している不動産を売却しようと思ったときに接道問題やその他の問題が発覚することが多々あります。
もし、そういった不動産トラブルが前もってわかっていれば、相続人各人の相続財産の分配も変わっていたことだと思いますし、相続前に手放していたかもしれません。
こういった不動産トラブルを抱えた物件は、相続税評価額が高く、実際に売れる金額が安くなってしまう傾向にあります。
そのため、将来の相続について考える、相続対策をするのであれば、違う不動産を購入する前にまずは、「自分が所有している不動産がどういった物件か」ということを専門家に調査していただくことをお勧めします。
それが、相続対策の第一歩となると私は思います。
みなさんはご存知ですか、自分が所有している不動産がどういった不動産か？
ご両親が所有している不動産がどういった不動産か？
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
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